Letzte Woche rief mich Stefan an. Sein Haus in Zug stand seit sechs Monaten zum Verkauf – kein einziger ernsthafter Interessent. Der erste Makler hatte ihm einen Traumpreis versprochen. Die Realität? Stillstand. Frustriert fragte er mich: Woran hätte ich das vorher erkennen können?
Diese Frage höre ich ständig. Bei Provisionen zwischen 2 und 3 Prozent des Verkaufspreises für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sprechen wir schnell von CHF 20’000 oder mehr. Das ist viel Geld für jemanden, der vielleicht gar nicht liefert.
Was Sie in diesem Leitfaden erfahren
- Nachweisbare Verkäufe in Ihrer Gemeinde der letzten 12 Monate
- Klare Provisionsstruktur ohne versteckte Zusatzkosten
- Realistische Preiseinschätzung mit Vergleichsobjekten
- Schriftlicher Vertrag mit fairen Kündigungsrechten
- Authentische Kundenbewertungen (keine Auffälligkeiten)
- Persönliche Erreichbarkeit und klare Kommunikationsregeln
Warum die Maklerwahl über Ihren Verkaufserfolg entscheidet
Ehrlich gesagt: Nicht alle Makler sind schlecht. Aber die Unterschiede sind enorm. In meiner Beratungspraxis sehe ich regelmässig, dass Eigentümer einen Makler ohne nachweisbare lokale Transaktionen wählen. Die Folge? Das Objekt steht oft monatelang länger am Markt als nötig.
79 Tage
Durchschnittliche Insertionsdauer für Einfamilienhäuser in der Schweiz 2025
Diese Zahl stammt aus aktuellen Marktdaten von Houzy. Bei Eigentumswohnungen waren es sogar 92 Tage. Aber Achtung: Das sind Durchschnittswerte. Ein Makler mit echter lokaler Expertise kann deutlich schneller verkaufen – oder eben deutlich langsamer, wenn er den Markt nicht kennt.
Was mich bei manchen Maklern stört: Sie versprechen viel und liefern wenig. Die Schweiz hat keine einheitliche Lizenzpflicht für Immobilienmakler. Jeder kann sich so nennen. Das macht die Qualitätsprüfung für Sie umso wichtiger.
Die 6 entscheidenden Kriterien für einen zuverlässigen Makler
Meine Einschätzung, die Sie gerne hinterfragen dürfen: Wenn Sie nur einen einzigen Punkt prüfen, dann die Transaktionshistorie. Alles andere lässt sich schönreden. Verkaufte Objekte nicht.
Nachweisbare Transaktionshistorie in Ihrer Region
Fragen Sie konkret: Welche Objekte haben Sie in meiner Gemeinde in den letzten 12 Monaten verkauft? Nicht im Kanton. In der Gemeinde. Ein Makler aus Basel-Stadt kennt den Markt in Riehen vielleicht nur oberflächlich.
Der häufigste Fehler, den ich beobachte: Eigentümer verlassen sich auf allgemeine Aussagen wie «Ich kenne den Markt». Das reicht nicht. Ein seriöser Makler zeigt Ihnen konkrete Referenzobjekte – mit Preis und Verkaufsdauer.
Transparenz bei Provision und Vertragsbedingungen
Die marktübliche Provision für Einfamilienhäuser und Wohnungen liegt bei etwa 2 bis 3 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern eher bei 1,5 bis 2 Prozent. Faustregel: Je höher der Verkaufspreis, desto tiefer der prozentuale Satz.
Aber Vorsicht: Zusätzliche Auslagen für Inserate, professionelle Fotos oder Bewertungen kommen häufig obendrauf – rechnen Sie mit CHF 1’000 bis CHF 3’000. Ein seriöser Makler listet diese Kosten im Voraus auf.
Was viele nicht wissen: Ein Maklervertrag ist in der Schweiz grundsätzlich jederzeit kündbar. Das ergibt sich aus Art. 404 OR. Vertragliche Fristen können die Wirksamkeit der Kündigung nicht einschränken. Wenn ein Makler Ihnen etwas anderes erzählt, ist das ein Warnsignal.
Realistische Preiseinschätzung statt Lockangebote
Ich empfehle immer, mindestens drei Bewertungen einzuholen. Wenn eine davon deutlich höher liegt als die anderen beiden – seien Sie misstrauisch. Das ist oft ein Lockangebot, um den Auftrag zu bekommen.
Ein professioneller Makler erklärt seine Bewertung mit konkreten Vergleichsobjekten. Er zeigt Ihnen, welche ähnlichen Liegenschaften kürzlich zu welchem Preis verkauft wurden. Ohne diese Transparenz fehlt jede Grundlage für eine realistische Einschätzung.
Ihr Prüfbogen: Diese 6 Punkte vor der Beauftragung klären
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Mindestens 3 Transaktionen in Ihrer Gemeinde der letzten 12 Monate erfragen
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Provisionsstruktur und Zusatzkosten schriftlich bestätigen lassen
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Preiseinschätzung mit Vergleichsobjekten belegen lassen
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Kündigungsrechte im Vertrag prüfen (Art. 404 OR gilt)
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Online-Bewertungen auf Auffälligkeiten prüfen
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Kommunikationsrhythmus und Erreichbarkeit vereinbaren
Diese Warnsignale sollten Sie stutzig machen
Drei Alarmsignale bei der Maklerwahl:
1. Preisversprechen deutlich über anderen Bewertungen – oft Locktaktik. 2. Druck zum sofortigen Vertragsabschluss ohne Bedenkzeit. 3. Keine konkreten Referenzobjekte aus Ihrer Region vorzeigbar.
Achtung, hier lauert eine klassische Falle: Gefälschte Bewertungen. Laut der Stiftung für Konsumentenschutz gibt es klare Anzeichen für Manipulation. Mehrere positive Bewertungen von derselben Person für unterschiedliche Unternehmen? Verdächtig. Autoren mit nur einer einzigen Bewertung? Ebenfalls.
Ein weiteres Indiz: Wenn die Sterneverteilung auffällig aussieht – viele 5-Sterne und 1-Stern, aber kaum etwas dazwischen – deutet das auf Manipulation hin. Schauen Sie auch, ob Bewertungen «auf Einladung» entstanden sind. Diese fallen oft deutlich besser aus als organische.
Fallbeispiel: Stefan aus Zug
J’ai accompagné Stefan l’année dernière. 52 Jahre, Unternehmer, wollte seine Eigentumswohnung in Zug verkaufen. Der erste Makler versprach CHF 1,4 Millionen. Nach sechs Monaten ohne echte Interessenten kam der Wechsel. Der zweite Makler bewertete realistisch mit CHF 1,25 Millionen – und verkaufte innerhalb von acht Wochen. Die Lektion? Überhöhte Versprechen kosten Zeit und Nerven.
Dieser Befund basiert auf Erfahrungen in der Deutschschweiz – je nach Kanton und Objekttyp kann die Situation variieren. Aber das Muster sehe ich immer wieder: Unrealistische Anfangspreise führen zu langen Standzeiten.
So vergleichen Sie Makler effektiv vor der Beauftragung
Im Alltag ist die Realität oft: Sie haben wenig Zeit und wollen schnell Klarheit. Mein Vorschlag für einen effizienten Vergleich:
In 4 Schritten zum passenden Makler
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Erstgespräche mit 3 Maklern vereinbaren
Nutzen Sie Vergleichsplattformen, um schnell mehrere Angebote einzuholen. Sie können etwa verschiedene Makler vergleichen und finden, die in Ihrer Region aktiv sind.
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Transaktionshistorie und Bewertungen prüfen
Fordern Sie konkrete Referenzen an. Fragen Sie nach Objekten, die in den letzten 12 Monaten in Ihrer Gemeinde verkauft wurden.
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Preiseinschätzungen vergleichen
Liegt eine Bewertung mehr als 10 Prozent über den anderen, haken Sie nach. Ohne schlüssige Begründung ist das ein Warnsignal.
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Vertragsbedingungen prüfen
Achten Sie auf Provision, Zusatzkosten und Kündigungsfristen. Bedenken Sie: Nach Schweizer Recht ist der Vertrag jederzeit kündbar.
Bei meinen Mandanten stelle ich fest: Die meisten unterschreiben zu schnell. Nehmen Sie sich eine Woche Bedenkzeit. Ein seriöser Makler akzeptiert das ohne Druck.
Welcher Maklertyp passt zu Ihrer Verkaufssituation?
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Wenn Sie unter Zeitdruck verkaufen müssen:
Wählen Sie einen Makler mit hoher Transaktionsfrequenz in Ihrer Region. Fragen Sie explizit nach der durchschnittlichen Verkaufsdauer seiner Objekte.
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Wenn Sie den maximalen Preis erzielen wollen:
Setzen Sie auf einen Makler mit Spezialisierung auf Ihr Segment (z.B. Luxusobjekte, Stockwerkeigentum). Erfahrung im Preissegment zählt mehr als generelle Marktkenntnis.
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Wenn Sie wenig Zeit für die Betreuung haben:
Achten Sie auf klare Kommunikationsregeln. Ein professioneller Makler sendet wöchentliche Updates ohne Nachfragen.
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Wenn Sie skeptisch gegenüber Maklern sind:
Wählen Sie SVIT-Mitglieder. Die Verbandszugehörigkeit erfordert eine Berufshaftpflichtversicherung und die Einhaltung von Standesregeln – das bietet zusätzliche Sicherheit.
Falls Sie mehr über die konkrete Unterstützung durch einen Makler erfahren möchten, zeigt dieser Artikel, wie ein Immobilienmakler beim Hausverkauf in Zug typischerweise vorgeht.
Ihre Fragen zur Maklerbewertung
Wie erkenne ich einen seriösen Makler in der Schweiz?
Prüfen Sie drei Punkte: nachweisbare Transaktionen in Ihrer Region, transparente Provisionsstruktur und realistische Preiseinschätzung mit Vergleichsobjekten. Die Mitgliedschaft in einem Branchenverband wie dem SVIT ist laut SVIT Zürich an den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung und die Einhaltung von Standesregeln gebunden.
Kann ich einen Maklervertrag vorzeitig kündigen?
Ja. Nach Schweizer Recht (Art. 404 OR) ist ein Maklervertrag grundsätzlich jederzeit kündbar. Vertragliche Fristen können die Wirksamkeit nicht einschränken. Bei Kündigung zur «Unzeit» können allerdings konkret entstandene Kosten des Maklers fällig werden.
Wie hoch ist die übliche Maklerprovision in der Deutschschweiz?
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen liegt die Provision üblicherweise bei 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises. Bei Mehrfamilienhäusern eher bei 1,5 bis 2 Prozent. Zusätzliche Auslagen für Inserate und Fotos können CHF 1’000 bis CHF 3’000 betragen.
Was tun, wenn der Makler zu viel verspricht?
Holen Sie mindestens drei unabhängige Bewertungen ein. Liegt eine deutlich über den anderen, verlangen Sie eine schriftliche Begründung mit konkreten Vergleichsobjekten. Ohne diese Transparenz ist Skepsis angebracht.
Ihr nächster Schritt
Wenn Sie nur eine Sache aus diesem Artikel mitnehmen, dann diese: Fragen Sie nach konkreten Transaktionen in Ihrer Gemeinde. Das unterscheidet gute Makler von guten Rednern.
Die 3 wichtigsten Punkte für Ihre Maklerwahl
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Transaktionshistorie in der eigenen Gemeinde ist das härteste Qualitätskriterium
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Maklerverträge sind nach OR 404 jederzeit kündbar – lassen Sie sich nicht unter Druck setzen
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Unrealistisch hohe Preisversprechen kosten am Ende Zeit und Nerven
Hinweise zur Maklerwahl in der Schweiz: Diese Kriterien ersetzen keine individuelle Prüfung für Ihre spezifische Immobilie. Provisionen und Konditionen variieren je nach Kanton und Objektart. Bei Fragen zu Ihrem konkreten Fall konsultieren Sie einen SVIT-zertifizierten Immobilienmakler oder Notar.